Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej określana w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego zależy od kilku atrybutów. Cechy rynkowe, które mają największe znaczenie to głównie – położenie, dostępność komunikacyjna, rodzaj drogi dojazdowej oraz przede wszystkim dostępność infrastruktury technicznej lub planowana jej budowa w przyszłości. Nie bez znaczenia dla wartości rynkowej danej nieruchomości jest także fakt czy dany teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli teren nie jest objęty MPZP, wtedy niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wycena nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Wycena nieruchomości zalesionych lub zadrzewionych
Najczęściej w przypadku szacowania nieruchomości leśnej określa się wartość gruntu leśnego łącznie z drzewostanem, z wyjątkiem sytuacji, gdy szacowaniu podlegają jedynie wybrane składniki. W przypadku takiej nieruchomości oszacowaniu podlega wartość rynkowa lub odtworzeniowa. Ze względu na stosunkowo niewielki rynek obrotu nieruchomościami leśnymi niełatwo jest przeprowadzić analizę porównawczą wartości dwóch nieruchomości leśnych. Taka sytuacja ma miejsce szczególnie w Polce zachodniej oraz północnej, gdzie stosunkowo rzadko przedmiotem obrotu są nieruchomości leśne. Dlatego też często przyjmuje się zasadę odrębnego szacowania wartości gruntu i drzewostanu. Wartość gruntu bez drzewostanu szacuje się na podstawie aktualnych cen rynkowych gruntów będących w obrocie.
Wycena nieruchomości gruntowych zabudowanych
W przypadku nieruchomości zabudowanych, które ze względu na charakter działalności lub charakter zabudowy nie są przedmiotem obrotu na rynku dokonuje się odpowiednio wyceny gruntu dokonuje w podejściu porównawczych, natomiast wyceny naniesień w podejściu kosztowym. Pozostałe nieruchomości gruntowe zabudowane będące przedmiotem obrotu najczęściej wycenia się podejściem porównawczym metodą porównywania parami z nieruchomością podobną o znanych cenach i cechach rynkowych. Wpływ na wartość ma: lokalizacja, rodzaj budynku (drewniany lub murowany), konstrukcja, powierzchnia, stan techniczny, dojazd, zagospodarowanie terenu, otoczenie.
Wycena nieruchomości rolnych
Wyjątkowym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Jej pojęcie definiuje Kodeks cywilny, ale tutaj jest określony sposób użytkowania użytkowania nieruchomości, a nie jej rodzaj. Nie rodzaj nieruchomości ma decydujące znaczenie o jej kwalifikacji, ale sposób jej użytkowania „które, są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej”. W prawie polskim jest kilka rodzajów definicji nieruchomości rolnych. W praktyce najczęściej i najszerzej jest wykorzystywana definicja zawarta w ustawie „O podatku rolnym”.
Wycena nieruchomości lokalowych
Wartość rynkowa wycenianego lokalu zależy z reguły od kilku cech rynkowych. Atrybuty, które mają największe znaczenie przy wycenie nieruchomości lokalowej to lokalizacja – im lepsze jest położenie lokalu względem handlu, usług, instytucji takich jakich szkoły, przychodnie etc. tym lepiej lokal jest postrzegany przez potencjalnego nabywcę co przekłada się na wyższą wartość. Inne przykładowe atrybuty to: położenie na piętrze, powierzchnia użytkowa lokalu, jego stan techniczny oraz stan techniczny budynku, w którym lokal jest umiejscowiony. W zależności od powyższych cech rynkowych oszacowana wartość rynkowa lokalu określona w operacie szacunkowym może się wahać – kolejnym ważnym czynnikiem są ceny uzyskane w obrocie na lokalnym rynku za lokale o zbliżonych atrybutach.
Nieruchomość budynkowa
Nieruchomość budynkowa jest to budynek, która ze względu na przepisy szczególne nie jest częścią składową nieruchomości gruntowej, lecz stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Klasyczny przykład takiej sytuacji ma miejsce kiedy użytkownik wieczysty wybuduje budynek na gruncie, który jest oddany mu z użytkowanie wieczyste, a więc prawo własności do gruntu należy faktycznie do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Drugim przykładem jest sytuacja kiedy użytkownik wieczysty nabędzie budynek w momencie zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Wycena nieruchomości budynkowej przez rzeczoznawcę majątkowego obejmuje z reguły określenie wartości samego budynku.